买房烂尾后拒绝两头受气

*新判例：“不用再向银行还房贷！”

从前观点： “按揭贷款买房，楼房烂尾了，开发商交不了房，银行贷款还用还吗？”不出意外，几乎所有人的回答都是：必须还，而且是贷款人自己还。否则的话，你很可能成为老赖，上了银行的黑名单，甚至会被银行起诉，吃上官司。这似乎很容易理解，老话说“欠债还钱，天经地义”，又说“冤有头，债有主”，借钱欠债的是老百姓，你不给银行还贷，还有谁替你给银行还贷？事情果真如此吗？近日，浙江省嘉兴市一个烂尾楼引起一个购房者拒还银行贷款的民事纠纷，法院却有了完全不一样的判决结果。

《购房合同》和《贷款合同》的共同标的物及关联点，就是你买的房子但是要如何了理解该两个合同所表达的法律意义？

答：《购房合同》和《贷款合同》毕竟是两个相互独立的合同，合同的签约双方也不一样。按照合同相对性原理，你和开发商的纠纷，跟你和银行的纠纷，是两码事。根据《合同法》及《民法典：合同编》等法律规定，楼房烂尾、不能交房是开发商的原因，属于开发商违约，你可以要求开发商退还房款，你用退回的房款偿还银行贷款；如果开发商不给退房款，你可以起诉开发商。这是你和开发商的合同纠纷。你和银行签的按揭贷款合同，你是借款人，也是还款人，有偿还贷款本息的义务，别管什么原因，就算人死了，你的继承人也有义务还贷。这是你和银行直接的合同纠纷。正因为这是两码事，所以就算楼房烂尾了，你也必须偿还银行贷款，没有任何理由。如果你坚持不还贷款，这属于违约行为，银行可以把你纳入银行黑名单，或者在个人征信记录中给你记上一笔黑账；也可以直接起诉你，请求法院判决你偿还本息。如果法院判决以后，你还是不还，那么银行可以向法院申请强制执行，强制扣划你的财产还给银行，并且纳入失信人名单，生活会受到很大影响；如果你还拒不配合执行，甚至转移隐匿财产，还有可能涉嫌拒不执行法院判决罪，被追究刑事责任。

新转机案情介绍：许先生在上海工作，在上海有一处小房子。前些年，经过努力奋斗，他有了一些积蓄，想换一套大房子，改善居住条件，但上海的房价太贵实在买不起，于是他把目光投向了嘉善。嘉善隶属浙江省嘉兴市，虽然不属于上海，但距离上海很近，此地风景优美，空气良好，交通便利，被誉为“上海后花园”，许多上海人喜欢在周末或节假日来嘉善度假。由于房价比上海市区低很多，不少人选择在嘉善买房居住，在上海市区上班，而且据传嘉善将来有可能划归上海，引来了不少外地买房投资者，推动了嘉善房价的快速上涨，如果再不出手，很可能错过这波福利。许先生就是基于这种考虑，才看上嘉善一处热销的楼盘。2014年底，许先生决定购买该小区的一套别墅，因为总房款金额太大，许先生一时拿不出全款，便以该房为抵押担保，办理了按揭贷款，向某银行贷款392万元。2015年，许先生向开发商支付了首付款，银行贷款很快也下来了，按照规定由银行一次性直接发放给开发商，并没有经过许先生的银行账户。

接下来，许先生一方面定期还房贷，一方面日盼夜盼，盼着新房早日交付，自己就可以住上梦寐以求的大别墅了。可等来等去，等来的却是一个悲催的结果。据悉，该楼房开发到第3年，开发商因为资金链断裂，无力继续投资开发，工程一度停工，开发商无法按时交付房屋，只得向购房者宣布延迟交房，想办法周转资金。购房者当然不希望延迟交房，但钱已经交了，没有别的办法，只能理解、等待。但是半年以后，开发商没能解决资金问题，反而陷入破产境地，楼盘彻底烂尾了。2018年底，开发商正式向法院提交破产清算申请。按照《企业破产法》及相关法律法规，如果楼盘符合交付条件，破产管理人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，但是经过调查，许先生购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。也就是说，原来的购房合同根本无法继续履行，于是法院指定的破产管理人书面通知了许先生：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》。

遇到这种情况，许先生很无奈，也很生气，但楼房烂尾已成既定事实，再生气也解决不了问题，只好自认倒霉，接受这个残酷的现实。房子没有了，可贷款还背在身上，每个月都得偿还。一开始，许先生还在按时还贷，但后来一想，自己永远不可能再取得房屋所有权，为什么还要给银行还贷呢？许先生咨询了律师，律师的答复跟我们文章开头一样：这是两码事，你必须还贷。许先生不能接受这一点，开发商交不了房，本该把房款退给我，可现在他们破产了，一时没办法退还全部房款，我为什么要给银行还款？合着我一个人两头受气？思来想去，许先生决定不还贷款了。从2019年底起，许先生毅然停止了向贷款银行支付月供。第二个月，银行就不干了，催促许先生尽快还款，遭到许先生的拒绝，理由很简单：我这是住房按揭贷款，贷款全给了开发商，现在住房没了，我凭啥继续还贷款？银行认为许先生蛮不讲理，不可理喻，他们这些年来，放了这么多住房按揭贷款，还是**次遇见许先生这样的“无赖”，你是借款人，你不还贷谁还？为了说服许先生，银行拿出了双方签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条约定：“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。这是什么意思？就是说许先生不管遇到什么特殊情况，跟开发商或者其他人发生什么纠纷，跟我银行没有半毛钱的关系，而银行掌握着全部主动权，可以要求许先生继续每月还贷，也可以要求许先生提前还清全部或部分贷款。许先生愣了，当初签合同的时候，自己可没注意到这个条款，银行也没提醒。按照这个条款，自己是理亏的一方，可银行这也太蛮横了，简直是霸王条款嘛！尽管银行想尽办法，许先生还是铁石心肠，坚持不还贷款。2020年底，贷款银行向嘉善县人民法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

嘉善县人民法院对此案进行了审理，在审查相关证据，并向当事双方充分了解情况。

一审法院观点：法院审理认为贷款银行和许先生签订的《个人购房贷款及担保合同》有效，许先生拒不履行合同义务，已经构成违约，应该继续履行合同，偿还银行贷款。但许先生认为楼盘已经烂尾，不可能完成交付，自己不应当继续还贷。2021年下半年，一审法院考虑到房子无法完成交付，要求许先生继续按月偿还贷款已经没有意义，故而判决解除《个人购房借款及担保合同》，许先生归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。

一审判决后，许先生不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。2022年1月，嘉兴中院对此案进行了开庭审理。案件争议焦点很明确：《个人购房借款及担保合同》已经解除，剩余贷款本息220余万元，是否应当由许先生承担？银行认为应该；许先生认为不应该。这一次，法院给出了与一审完全不同的判决：不支持银行的诉讼请求，也就是说银行败诉了，许先生无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。

二审法院观点：一审法院的判决依据是银行和许先生签订的《个人购房借款及担保合同》第38条约定，而这条约定却被二审法院给否决了。二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重了许先生的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。

相关法律依据：2021年《*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（许先生）。”这条规定对应的完全就是许先生这种情况，他与开发商的《商品房买卖合同》、与银行的《个人购房借款及担保合同》都已经解除，那么开发商应该把收到的购房贷款本金及利息返还给给银行；把收到的购房款的本金及利息返还给许先生。

*终判决：2022年2月初，嘉兴中院作出二审判决：银行败诉，许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。本案中，开发商已经进入破产清算程序，银行应当向破产管理人申报债权，在破产清算过程中实现自己的债权。

参考资料及原始资料来源：浙江省嘉兴市中级人民法院官方网站《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院：剩余贷款由开发商还》（2022年02月14发布）及相关判决书。